Bundesregierung liefert Gesetzentwurf für schärfere Mietpreisbremse
Im Oktober hat die Bundesregierung beschlossen, dass die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert und verschärft werden soll. Jetzt liegt der Gesetzentwurf dazu vor. Neu ist, dass Mieter zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend einfordern können sollen. Zudem wird die Rügepflicht vereinfacht: Eine E-Mail reicht.
Der aktuelle Gesetzentwurf zur “Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn” sieht vor, dass die Miete in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten (derzeit 336 Kommunen) auch über das Jahr 2020 hinaus maximal um zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden darf. Den Bundesländern soll also fünf weitere Jahre bis 2025 ermöglicht werden, die sogenannte Mietpreisbremse durch Rechtsverordnung zu bestimmen, für Gebiete, in denen sie es für nötig halten. Nach derzeitiger Rechtslage können entsprechende Verordnungen nur noch bis Ende des Jahres 2020 erlassen werden.
Gesetzentwurf für Mietpreisbremse: Rückforderung bei Verstoß auch rückwirkend
Der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete wegen Überschreitens der zulässigen Miete bei Mietbeginn soll erweitert werden. Dafür muss § 556g Absatz 2 BGB geändert werden.
Ein Mieter soll künftig einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlten Miete haben, “wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet war”, heißt es in dem Entwurf, den Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) vorgelegt hatte. Das soll bis zu einem Zeitraum von zweieinhalb Jahren möglich sein. Nach aktueller Rechtslage entfaltet eine Rüge erst für die Zukunft Wirkung. Zudem soll die Rügepflicht vereinfacht werden: Eine E-Mail soll reichen.
Neue Mietpreisbremse: Ausnahmen bei Wohnungen ab Baujahr 2014
Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind neue Wohnungen (Baujahr nach 2014), umfangreiche Sanierungen oder bereits höhere Mieten beim Vormieter. Geregelt wird die Mietpreisbremse in § 556d und § 556e BGB. Als nächstes muss der Bundestag über den Gesetzentwurf beraten. Die Bundesregierung geht davon aus, dass die Mietpreisbremse den Mietanstieg moderat verlangsamt hat, dort, wo sie angewandt wurde. Diese Annahme ist nicht unumstritten.
Die große Koalition hatte sich im August noch unter Justizministerin Katarina Barley (SPD) auf Änderungen am Mietrecht verständigt. Kern der Einigung im Koalitionsausschuss am 18.8.2019 war die dann am 9.10.2019 vom Bundeskabinett beschlossene Verlängerung der verschärften Mietpreisbremse. Kurz nach Bekanntgabe der Einigung des Kabinetts hat das Bundesverfassungsgericht eine Entscheidung veröffentlicht, derzufolge die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse verfassungsgemäß sind.
Längerer Betrachtungszeitraum für ortsübliche Vergleichsmiete
Weitere geplante Änderungen am Mietrecht betreffen einen im September vom Kabinett verabschiedeten Entwurf zum längeren Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll künftig ein Betrachtungszeitraum von sechs Jahren gelten. Nach aktueller Rechtslage fließen die Mieten in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein, die in den vergangenen vier Jahren vereinbart worden sind.
Teilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf
Neben den Änderungen am Mietrecht wurden am 9. Oktober auch neue Regelungen zur Maklerprovision beim Kauf selbstgenutzter Immobilien beschlossen. Auch hier hat die Bundesregierung im Dezember einen Gesetzentwurf vorgelegt.
Demnach soll beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses künftig die Vertragspartei, die den Makler nicht beauftragt hat, maximal die Hälfte der Maklerprovision schulden, die der Auftraggeber mit dem Makler vereinbart hat. Dieser Anteil soll zudem erst dann fällig werden, wenn der Auftraggeber / Besteller des Maklers nachgewiesen hat, seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt zu haben.
Die SPD hat sich stets für die Einführung eines reinen Bestellerprinzips stark gemacht, sodass in der Regel der Verkäufer einer Immobilie vollständig für die Maklerprovision aufkommen müsste. Mit dieser Forderung konnten sich die Sozialdemokraten jedoch nicht durchsetzen.